Χρήσεις γης και όρους δόμησης παίρνουν οι σιδηροδρομικοί σταθμοί

Πράσινο φως για εμπορικά κέντρα σε κεντρικούς σιδηροδρομικούς σταθμούς

Χρήσεις γης και όρους δόμησης παίρνουν όλα τα ακίνητα που διαχειρίζεται η ΓΑΙΑΟΣΕ μετά την ψήφιση του πολυνομοσχεδίου.
Ειδικότερα για την ανάπτυξη των κεντρικών σιδηροδρομικών σταθμών χωροθετούνται χρήσεις πολεοδομικού κέντρου και εφαρμόζονται οι συντελεστές δόμησης και η κάλυψη που ισχύουν για τις όμορες εντός σχεδίου περιοχές ενώ το επιτρεπόμενο ύψος μπορεί να προσαυξάνεται κατά ποσοστό έως και 30% ύστερα από αιτιολογημένη πρόταση της -ΓΑΙΑΟΣΕ.

Αναλυτικότερα για την αξιοποίηση των σιδηροδρομικών ακινήτων το πολυνομοσχέδιο προβλέπει:

Χωρικός σχεδιασμός και πολεοδομική οργάνωση

σιδηροδρομικών ακινήτων

1. Τα ακίνητα της παραγράφου 1 του άρθρου 6 του παρόντος τα οποία διαχειρίζεται η ΓΑΙΑΟΣΕ, καθώς και τα ακίνητα που ανήκουν στην ιδιοκτησία της ΓΑΙΑΟΣΕ, διακρίνονται, ανάλογα με τη βασική πολεοδομική λειτουργία τους, στις ακόλουθες κατηγορίες: 

α. Κεντρικοί Σιδηροδρομικοί Σταθμοί: οι επιβατικοί σιδηροδρομικοί σταθμοί που βρίσκονται εντός μεγάλων αστικών κέντρων ή εντός χώρων αεροδρομίων ή χερσαίων χώρων λιμένων και οι οποίοι εξυπηρετούν την επιβίβαση, αποβίβαση, παραμονή ή και διημέρευση μεγάλου αριθμού επιβατών, τη μετεπιβίβαση σε άλλα μέσα μαζικής μεταφοράς καθώς και τη σύνδεση με μέσα μεταφοράς υπεραστικού και διεθνούς χαρακτήρα. Στους σταθμούς αυτούς επιτρέπονται χρήσεις σιδηροδρομικών μεταφορών και εγκαταστάσεων παροχής σιδηροδρομικών λειτουργιών, καθώς και χρήσεις πολεοδομικού κέντρου-κεντρικής λειτουργίας πόλης. Ως Κεντρικοί Σιδηροδρομικοί σταθμοί νοούνται ιδίως οι σιδηροδρομικοί σταθμοί του Πειραιά, των Αθηνών, του Σιδηροδρομικού Κέντρου Αχαρνών (ΣΚΑ), της Λάρισας, του Βόλου, της Θεσσαλονίκης και της Πάτρας. 

β. Περιφερειακοί Σιδηροδρομικοί Σταθμοί: όλοι οι υπόλοιποι επιβατικοί σιδηροδρομικοί σταθμοί πλην των Κεντρικών. Στους Περιφερειακούς Σιδηροδρομικούς Σταθμούς επιτρέπονται χρήσεις σιδηροδρομικών μεταφορών και εγκαταστάσεων παροχής σιδηροδρομικών υπηρεσιών, καθώς και χρήσεις γενικής κατοικίας. 

γ. Εμπορευματικοί Σιδηροδρομικοί Σταθμοί: οι σιδηροδρομικοί σταθμοί και εγκαταστάσεις που εξυπηρετούν αποκλειστικά ή κατά κύριο λόγο τις εμπορευματικές μεταφορές. Όπου στην ισχύουσα νομοθεσία αναφέρεται ο όρος «εμπορικοί σταθμοί» νοούνται οι εμπορευματικοί σταθμοί της παρούσας παραγράφου. Στους σταθμούς της κατηγορίας αυτής υπάγονται και οι σιδηροδρομικοί σταθμοί που χωροθετούνται εντός Βιομηχανικών και Επιχειρηματικών Περιοχών του ν. 2545/1997 (Α' 254), Εμπορευματικών Κέντρων του ν. 3333/2005 (Α' 91) και Επιχειρηματικών Πάρκων του ν. 3982/2011 (Α' 143). Στους Εμπορευματικούς Σιδηροδρομικούς Σταθμούς επιτρέπονται χρήσεις σιδηροδρομικών μεταφορών και εγκαταστάσεων παροχής σιδηροδρομικών λειτουργιών, χρήσεις εμπορευματικού κέντρου και επιχειρηματικών πάρκων ενδιάμεσου βαθμού οργάνωσης.

δ. Χώροι ειδικών σιδηροδρομικών εγκαταστάσεων: τα ακίνητα, συμπεριλαμβανομένων των τεχνικών εγκαταστάσεων και του σχετικού εξοπλισμού, στα οποία παρέχονται υπηρεσίες σταυλισμού, σύνθεσης αμαξοστοιχιών, συντήρησης και επισκευής, καθώς και κάθε άλλη υπηρεσία τεχνικής υποστήριξης τροχαίου υλικού που απαιτεί ειδικές εγκαταστάσεις μεγάλης κλίμακας. Στους χώρους ειδικών σιδηροδρομικών εγκαταστάσεων επιτρέπονται χρήσεις μεταφορών, καθώς και χρήσεις γραφείων, τραπεζών και αποθηκών (κτήρια-γήπεδα).

ε. Ακίνητα κατά μήκος σιδηροδρομικών γραμμών: τα ακίνητα που βρίσκονται κατά μήκος σιδηροδρομικών γραμμών, συμπεριλαμβανομένων και των γραμμών που έχουν καταργηθεί, και τα οποία δεν εμπίπτουν σε κάποια από τις προαναφερόμενες περιπτώσεις α, β, γ και δ. Στα πιο πάνω ακίνητα επιτρέπονται χρήσεις σιδηροδρομικών μεταφορών και εγκαταστάσεων παροχής σιδηροδρομικών υπηρεσιών, καθώς και, κατά περίπτωση, χρήσεις μεταφορών ή χρήσεις κοινωφελών λειτουργιών ή χρήσεις χονδρεμπορίου ή εγκαταστάσεων αστικών υποδομών.

2. Σε όλα τα ακίνητα των περιπτώσεων α, β, γ και ε της παραγράφου 1 επιτρέπονται εγκαταστάσεις παροχής σιδηροδρομικών υπηρεσιών, δηλαδή εγκαταστάσεις που έχουν διαμορφωθεί ειδικά ώστε να επιτρέπουν την παροχή μιας ή περισσότερων από τις υπηρεσίες που αναφέρονται στις παραγράφους 2 έως και 4 του Παραρτήματος ΙΙ της οδηγίας 2012/34/ΕΕ, με εξαίρεση τις υπηρεσίες συντήρησης μεγάλης κλίμακας οι οποίες παρέχονται μόνον σε χώρους της περιπτώσεως δ.

Οροι και περιορισμοί δόμησης

3. Για την ανάπτυξη και αξιοποίηση των ακινήτων της παραγράφου 1, καθορίζονται όροι και περιορισμοί δόμησης κατά τις εξής ειδικότερες διακρίσεις: 

α. Σιδηροδρομικά ακίνητα εντός αστικών περιοχών: 

(i) Ως σιδηροδρομικά ακίνητα εντός αστικών περιοχών χαρακτηρίζονται τα εκτός σχεδίων πόλεων και εκτός ορίων οικισμών ακίνητα της παραγράφου 1 τα οποία είτε περικλείονται από εγκεκριμένα σχέδια πόλεως ή πολεοδομικές μελέτες, είτε εμπίπτουν σε περιοχές εντός εγκεκριμένων Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Γ.Π.Σ.) ή Σχεδίων Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτών Πόλεων (Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π.) οι οποίες προορίζονται για πολεοδόμηση.

(ii) Για τα ακίνητα της κατηγορίας αυτής εφαρμόζονται ο συντελεστής δόμησης και η κάλυψη που ισχύουν για τις όμορες εντός σχεδίου πόλεως περιοχές ή, προκειμένου περί ακινήτων που εμπίπτουν εντός περιοχών προς πολεοδόμηση, ο μέσος συντελεστής δόμησης που ορίζεται από το οικείο Γ.Π.Σ. ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. για την περιοχή ή πολεοδομική ενότητα στην οποία εντάσσεται το ακίνητο. Εάν σε περισσότερες όμορες περιοχές με εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως ισχύουν διαφορετικοί συντελεστές δόμησης και ποσοστά κάλυψης, εφαρμόζονται εκείνα που συμφωνούν περισσότερο με τη γενική πολεοδομική λειτουργία του σιδηροδρομικού ακινήτου, όπως αυτή ορίζεται στην παράγραφο 1 του άρθρου αυτού. Για τον υπολογισμό της μέγιστης επιτρεπόμενης δόμησης και εκμετάλλευσης, η έκταση κάθε σιδηροδρομικού ακινήτου νοείται ως ενιαίο σύνολο. 

(iii) Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων και εγκαταστάσεων στα πιο πάνω ακίνητα υπολογίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 15 του ν. 4067/2012 (A' 79). Στις περιπτώσεις ειδικών σιδηροδρομικών κτιρίων και κατασκευών ή εγκαταστάσεων που αφορούν τη σιδηροδρομική λειτουργία καθώς και στις περιπτώσεις κτιρίων και εγκαταστάσεων που κατασκευάζονται πάνω από τις σιδηροδρομικές γραμμές, το μέγιστο κατά τα ανωτέρω επιτρεπόμενο ύψος μπορεί να προσαυξάνεται κατά ποσοστό έως και 30% ύστερα από αιτιολογημένη πρόταση της ΓΑΙΑΟΣΕ.

(iv) Οι ελάχιστες αποστάσεις των κτιρίων και εγκαταστάσεων από τα όρια του γηπέδου καθορίζονται με τα προεδρικά διατάγματα της παραγράφου 4. Για τον προσδιορισμό των πιο πάνω αποστάσεων λαμβάνονται υπόψη ο βασικός προορισμός και η λειτουργία του σιδηροδρομικού ακινήτου και η τυχόν ειδική φύση των σιδηροδρομικών κατασκευών σε συνδυασμό με τις ελάχιστες αποστάσεις που ισχύουν στις όμορες, εντός ή εκτός σχεδίου, περιοχές. 

(v) Επιτρέπεται η κατασκευή περισσότερων από ένα κτιρίων στο ίδιο γήπεδο.

β. Σιδηροδρομικά ακίνητα εκτός αστικών περιοχών: 

(i) Ως σιδηροδρομικά ακίνητα εκτός αστικών περιοχών χαρακτηρίζονται τα ακίνητα της παραγράφου 1 που είτε βρίσκονται σε περιοχές εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων και εκτός ορίων οικισμών καθώς και εκτός ορίων Γ.Π.Σ. και Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π., είτε βρίσκονται σε περιοχές εντός Γ.Π.Σ. ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. οι οποίες δεν προορίζονται όμως για πολεοδόμηση. 

(ii) Για τα ακίνητα της κατηγορίας αυτής ο μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,4 και η μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη το 40%. Για τον υπολογισμό της μέγιστης επιτρεπόμενης δόμησης και εκμετάλλευσης, η έκταση κάθε σιδηροδρομικού ακινήτου νοείται ως ενιαίο σύνολο. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων και εγκαταστάσεων ορίζεται σε 15 μέτρα. Στις περιπτώσεις ειδικών σιδηροδρομικών κτιρίων και κατασκευών ή εγκαταστάσεων που αφορούν τη σιδηροδρομική λειτουργία καθώς και στις περιπτώσεις κτιρίων και εγκαταστάσεων που κατασκευάζονται πάνω από τις σιδηροδρομικές γραμμές, το μέγιστο κατά τα ανωτέρω επιτρεπόμενο ύψος μπορεί να προσαυξάνεται κατά ποσοστό έως και 30% ύστερα από αιτιολογημένη πρόταση της ΓΑΙΑΟΣΕ. 

(iii) Οι ελάχιστες αποστάσεις των κτιρίων και εγκαταστάσεων από τα όρια του γηπέδου ορίζονται σύμφωνα με τον τύπο 3+0,10H, όπου H είναι το εκάστοτε υλοποιούμενο ύψος του κτιρίου. Κατ' εξαίρεση, τα κτίρια των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων μπορεί να τοποθετούνται και σε μικρότερη απόσταση από τα όρια του γηπέδου, η οποία δεν μπορεί να είναι μικρότερη πάντως από δύο και μισό (2,50) μέτρα. 

(iv) Επιτρέπεται η κατασκευή περισσότερων από ένα κτιρίων στο ίδιο γήπεδο.

Με προεδρικά διατάγματα η έγκριση του σχεδιασμού

4. α. Με προεδρικά διατάγματα που εκδίδονται ύστερα από πρόταση των Υπουργών Υποδομών, Μεταφορών και Δικτύων και Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Διοίκησης για την Αξιοποίηση της Δημόσιας Περιουσίας του άρθρου 16 του ν. 3986/2011, στο οποίο για την εφαρμογή του παρόντος άρθρου προεδρεύει ο Γενικός Γραμματέας Μεταφορών του Υπουργείου Υποδομών, Μεταφορών και Δικτύων, εγκρίνεται ο γενικός σχεδιασμός των σιδηροδρομικών ακινήτων της παραγράφου 3 ως εξής:

(i) Οριοθετείται, σε χάρτη κλίμακας 1:2.000 ή άλλης κατάλληλης κλίμακας, με εξάρτηση από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων, η ακριβής έκταση του σιδηροδρομικού ακινήτου.

(ii) Καθορίζονται οι επιτρεπόμενες εντός του ακινήτου ειδικές χρήσεις γης και ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης, σύμφωνα με τη γενική πολεοδομική λειτουργία του και το ισχύον πολεοδομικό καθεστώς του (εντός ή εκτός αστικής περιοχής). 

(iii) Εγκρίνονται οι περιβαλλοντικοί όροι που πρέπει να τηρούνται κατά την εφαρμογή του γενικού σχεδιασμού του ακινήτου, ύστερα από Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων η οποία συντάσσεται και δημοσιοποιείται κατά τα οριζόμενα κατωτέρω. 

β. Με τα ανωτέρω προεδρικά διατάγματα μπορεί να τροποποιούνται τυχόν ισχύουσες για τα σιδηροδρομικά ακίνητα γενικές και ειδικές πολεοδομικές ρυθμίσεις, ιδίως όσον αφορά τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης και όρους και περιορισμούς δόμησης, εφόσον οι τροποποιήσεις αυτές καθίστανται αναγκαίες για την εκπλήρωση των βασικών λειτουργιών των πιο πάνω ακινήτων και δεν αλλοιώνουν τη γενική πολεοδομική φυσιογνωμία των ομόρων, εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως, περιοχών. 

γ. Για την έκδοση των πιο πάνω διαταγμάτων η ΓΑΙΑΟΣΕ υποβάλλει στη Γενική Γραμματεία Μεταφορών: 

(i) Ειδική πολεοδομική μελέτη, στην οποία περιγράφονται και τεκμηριώνονται οι βασικές πολεοδομικές επιλογές του προτεινόμενου σχεδίου ανάπτυξης του ακινήτου, ιδίως όσον αφορά τις χρήσεις γης και όρους και περιορισμούς δόμησης, σε συνάρτηση και με τις γειτνιάζουσες χρήσεις γης και δραστηριότητες, την υπάρχουσα συγκοινωνιακή υποδομή και τις λοιπές εξυπηρετήσεις καθώς και τα βασικά χωρικά χαρακτηριστικά της ευρύτερης περιοχής. Τεκμηριώνεται επίσης η συμβατότητα του προτεινόμενου σχεδίου ανάπτυξης προς τα δεδομένα του ευρύτερου χωροταξικού σχεδιασμού και προς τους ευρύτερους αναπτυξιακούς στόχους εθνικής και περιφερειακής κλίμακας. 

(ii) Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, η οποία συντάσσεται κατά το άρθρο 6 και δημοσιοποιείται κατά το άρθρο 7 της κοινής απόφασης 107017/2006 των Υπουργών Οικονομίας και Οικονομικών, Περιβάλλοντος Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων και του Υφυπουργού Εσωτερικών, Δημόσιας Διοίκησης και Αποκέντρωσης (Β΄ 1225). Ως αρμόδια αρχή για τις ανάγκες εφαρμογής του παρόντος άρθρου νοείται η αρμόδια υπηρεσία περιβάλλοντος του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής που ορίζεται στο άρθρο 4 παρ. 1 της πιο πάνω κ.υ.α. 

(iii) Οι ρυθμίσεις των ανωτέρω προεδρικών διαταγμάτων είναι δεσμευτικές για όλα τα εκπονούμενα στις περιοχές των οικείων ακινήτων πολεοδομικά σχέδια και σχέδια χρήσεων γης, καθώς και για κάθε ένταξη των πιο πάνω ακινήτων σε σχέδιο πόλεως ή πολεοδομική μελέτη. 

Μέχρι την έκδοση των πιο πάνω διαταγμάτων, για κάθε πολεοδομική ρύθμιση επί των ακινήτων του άρθρου αυτού, όπως είναι ιδίως ο καθορισμός χρήσεων γης και όρων και περιορισμών δόμησης μέσω Γ.Π.Σ. ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. ή άλλων σχεδίων χρήσεων γης ή η ένταξη σε σχέδιο πόλεως και η επιβολή οποιασδήποτε πολεοδομικής δέσμευσης, βάρους ή περιορισμού, απαιτείται η σύμφωνη γνώμη της ΓΑΙΑΟΣΕ. 

ε. Η διαδικασία της παραγράφου αυτής εφαρμόζεται και για κάθε αναθεώρηση ή ουσιώδη τροποποίηση του γενικού σχεδιασμού των σιδηροδρομικών ακινήτων. Με κοινές αποφάσεις των Υπουργών Υποδομών, Μεταφορών και Δικτύων και Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και ύστερα από γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Διοίκησης υπό την προεδρία του Γενικού Γραμματέα Μεταφορών μπορεί να επέρχονται μεμονωμένες και μη ουσιώδεις τροποποιήσεις στον γενικό σχεδιασμό των πιο πάνω ακινήτων. Οι πιο πάνω τροποποιήσεις υποβάλλονται σε διαδικασία στρατηγικής περιβαλλοντικής εκτίμησης, μόνον εφόσον αξιολογηθεί, κατά τα οριζόμενα στην κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Οικονομικών, Περιβάλλοντος Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων και του Υφυπουργού Εσωτερικών, Δημόσιας Διοίκησης και Αποκέντρωσης με αριθμό 107017/2006 ότι ενδέχεται να έχουν σημαντικές επιπτώσεις στο περιβάλλον.

5. Με όμοια προεδρικά διατάγματα, και ύστερα από ειδικώς αιτιολογημένη εκτίμηση των πολεοδομικών, περιβαλλοντικών και αναπτυξιακών χαρακτηριστικών και επιπτώσεων της επιδιωκόμενης παρέμβασης, μπορεί να τροποποιούνται εγκεκριμένα σχέδια πόλεως και πολεοδομικές μελέτες, καθώς και να καθορίζονται ειδικοί όροι χρήσης και δόμησης για τα εντός σχεδίου πόλεως σιδηροδρομικά ακίνητα, ακόμη και κατά παρέκκλιση από τις τυχόν ισχύουσες στην περιοχή γενικές και ειδικές χρήσεις γης και όρους και περιορισμούς δόμησης, εφόσον οι ρυθμίσεις αυτές καθίστανται αναγκαίες για την εκπλήρωση των βασικών πολεοδομικών λειτουργιών των σιδηροδρομικών ακινήτων και δεν αλλοιώνουν τη γενική πολεοδομική φυσιογνωμία των περιοχών ή πολεοδομικών ενοτήτων στις οποίες εντάσσονται τα ακίνητα.

6. α. Για την περιβαλλοντική αδειοδότηση των έργων που πρόκειται να πραγματοποιηθούν εντός των ακινήτων της παραγράφου 1 καθώς και των βοηθητικών και συνοδών αυτών έργων και εγκαταστάσεων εφαρμόζονται οι διατάξεις του ν. 4014/2011.

β. Ειδικώς στις περιπτώσεις ενιαίων αναπτύξεων εντός του ιδίου σιδηροδρομικού ακινήτου, μπορεί να τηρείται κοινή διαδικασία περιβαλλοντικής αδειοδότησης για το σύνολο των υπό πραγματοποίηση έργων εντός του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένης και της τροποποίησης, επέκτασης και εκσυγχρονισμού υφισταμένων έργων και εγκαταστάσεων. Στις περιπτώσεις αυτές, οι σχετικοί περιβαλλοντικοί όροι εγκρίνονται, ανεξαρτήτως κατηγορίας, με κοινές αποφάσεις των Υπουργών Υποδομών, Μεταφορών και Δικτύων και Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, ύστερα από υποβολή ενιαίας για κάθε ακίνητο Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων και τήρηση της διαδικασίας που ορίζεται στις παραγράφους 2β και 3 του άρθρου 3 του ν. 4014/2011.

Στις περιπτώσεις αυτές, με τις πιο πάνω αποφάσεις εγκρίνεται και το σχέδιο γενικής διάταξης για το σύνολο των έργων, δραστηριοτήτων και εγκαταστάσεων που υφίστανται ή πρόκειται να πραγματοποιηθούν εντός των πιο πάνω ακινήτων, με αναφορά σε τοπογραφικό διάγραμμα κλίμακας 1:2.000 ή άλλης κατάλληλης κλίμακας.

7. Οι διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 15 του ν. 3986/2011, όπως ισχύουν, εφαρμόζονται και για την έκδοση αδειών δόμησης εντός των ακινήτων του παρόντος άρθρου».

Πηγή: ered.gr