Τρίτη, 24 Ιουλίου 2012

Αξιοποίηση δημοσίων ακινήτων με υπεραξία χρήσης και λειτουργίας


Του Μάνου Κρανίδη

Την σημερινή κομβική στιγμή της οικονομικής και κοινωνικής κρίσης αλλάζουν υποχρεωτικά τα  δομικά χαρακτηριστικά των αγορών. Έτσι και στην αγορά ακίνητης περιουσίας αλλάζει η βαρύτητα των κλασσικών χαρακτηριστικών τα οποία διαμορφώνουν την τελική αξία των ακινήτων, ιδιωτικών και δημοσίων.
Διαχρονικά, το βασικό χαρακτηριστικό εκτίμησης της αξίας των ακινήτων είναι η θέση. Πλέον πολύ σημαντικότερη βαρύτητα αποκτά η κατάλληλη χρήση και επιτυχημένη λειτουργία επί των ακινήτων. Αυτές κρίνουν την βέλτιστη αξιοποίηση των ακινήτων, και ειδικά των οικοπέδων ή εμπορικών ακινήτων, και τελικά την σημερινή τιμή και αξία τους.
Σε μια εποχή πολιτικής αστάθειας, χαμηλής επενδυτικής εμπιστοσύνης, περιορισμένης ζήτησης, ελλιπούς τραπεζικής χρηματοδότησης, συγκρατημένης ιδιωτικής ρευστότητας και δημοσιονομικής πολιτικής λιτότητας, οι τιμές των ακινήτων υφίσταται εκ των πραγμάτων ισχυρές καθοδικές πιέσεις. Συνυπολογίζοντας την αρνητική προοπτική της ελληνικής οικονομίας και την επακόλουθη καθοδική ψυχολογία των εν δυνάμει αγοραστών και επενδυτών τότε η πίεση στις αξίες γίνεται αφόρητη.Συνεπώς το ακίνητο ως αντικείμενο συναλλαγής δέχεται τιμές ζήτησης χαμηλότερες όχι μόνο από την αντικειμενική αξία αλλά και την δυνητική εύλογη αξία του σε ομαλές οικονομικές και κοινωνικές συνθήκες. Η υπεραξία του κτιρίου ως κατασκευαστικό προϊόν μειώνεται άλογα.
Επιτακτικά η συμμετοχή του ακινήτου ως στοιχείο της αλυσίδας παραγωγής πλούτου πλέον έχει κορυφαία συμβολή στην διαμόρφωση της την σημερινής αξίας του. Ουσιαστικά το ακίνητο γίνεται δομικό στοιχείο της παραγωγικής ή οικιστικής δραστηριότητας που αναπτύσσεται σε αυτό. Για παράδειγμα ένας ισόγειος χώρος σε μια περιοχή γενικής κατοικίας με εμπορικές χρήσεις θα εξαρτήσει την μελλοντική του τιμή από την  κατάλληλη εγκατάσταση και επιτυχή λειτουργία μιας επενδυτικής προσπάθειας. Δεν φτάνει πλέον μόνο η προβολή για να ενισχύσει την αξία του χώρου αυτού αλλά βασική προϋπόθεση είναι η επιχειρηματική λειτουργία του να είναι παραγωγική και προσοδοφόρα. Σε ευρύτερο επίπεδο, δηλαδή σε μεγαλύτερες υποδομές ή οικόπεδα, επίσης πλέον ισχύει η ίδια λογική. Η επιτυχημένη και κατάλληλη λειτουργία είναι αυτή που θα ανεβάσει την αξία της υποδομής και όχι, απλά και κλασσικά, η θέση της. Λόγου χάριν ένα οικόπεδο με πλέον κατάλληλη χρήση την αγροτική παραγωγή που χρησιμοποιείται για παραγωγή φωτοβολταικών ή αντιστρόφως, ή μια μαρίνα με ελλιπή ή λάθος διαχείριση και μειωμένη παραγωγή εισοδήματος και πλούτου θα εκτιμηθούν πολύ χαμηλότερα λαμβάνοντας μειωμένες τιμές και αξία.
Αναλογικά σε αυτή τη θεώρηση οφείλει να στηρίξει τις όποιες ελπίδες της η πολιτική της Ελλάδας για την προσοδοφόρα κοινωνικά αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας και των λοιπών δημοσίων υποδομών (αεροδρόμια, λιμάνια, μαρίνες, εθνικές οδοί, κλπ). Οφείλει να θέσει ως σκοπό όχι την απευθείας πώληση τους ως ακίνητους πόρους αλλά την μακροχρόνια μίσθωση τους, με συμφωνία σταθερών εσόδων αλλά και υπεραξίας απόδοσης για το ελληνικό κράτος και από την κατάλληλη χρήση και επιτυχημένη λειτουργία τους. Να αποτελέσουν άγκυρες ευρύτερης ανάπτυξης της οικονομίας, τοπικής και υπερτοπικής.  Άλλωστε έχει αποδειχθεί ότι κάθε ευρώ που επενδύεται δημιουργεί τριπλάσια ή τετραπλάσια οικονομική ανάπτυξη.
Ειδικότερα στα δημόσια ακίνητα και κύριες υποδομές η επιλογή των ενδεδειγμένων επενδυτών-μισθωτών και  η των  κατάλληλων χρήσεων είναι κρίσιμοι παράμετροι για την δημιουργία της απαραίτητης υπεραξίας. Η συνεργασία με επενδυτές (εταιρείες, ομίλους, κλπ) με αποδεδειγμένα αποτέλεσμα και λογικά επενδυτικά πλάνα που στοχεύουν σε μεσοπρόθεσμη παραγωγή οικονομικού και κοινωνικού πλούτου (θέσεις εργασίας, ανάδειξη και προστασία περιβάλλοντος, κλπ). Η επιτυχία αξιοποίησης και λειτουργίας επί των ελληνικών ακινήτων και υποδομών απαιτεί μια συγκεκριμένη προϋπόθεση.
Αυτή είναι η άμεση εφαρμογή μέτρων ανόρθωσης της οικονομίας και του κλάδου ακίνητης περιουσίας ώστε να διανοιχθούν πλήρως οι δυνατότητες δημιουργίας κοινωνικού πλούτου. Πιο συγκεκριμένα την υιοθέτηση ενός απλού, δίκαιου, διεθνώς ανταγωνιστικού, φορολογικού συστήματος χαμηλότερων συντελεστών, τον ουσιαστικό περιορισμό της γραφειοκρατίας και σπατάλης (πχ ΔΕΚΟ), την αποκατάσταση της τραπεζικής ρευστότητας στην πραγματική οικονομία, τη δημιουργία νέων ρεαλιστικών κινήτρων για νέες επενδύσεις (πχ ΕΣΠΑ, Αναπτυξιακός, ΕΟΖ), την άμεση επίλυση χρόνιων αρτηριοσκληρωτικών θεμάτων μεταβιβάσεων, χωροταξίας και δασαρχείων και βέβαια την καθολική ενίσχυση του brand name της ελληνικής οικονομίας, το οποίο παρεμπιπτόντως κακώς έχει υπερβολικά δυσφημιστεί ως ελκυστικός διεθνής επενδυτικός προορισμός.
Καθαρό αποτέλεσμα αυτών των ενεργειών η αναστήλωση τόσο της αξίας της ιδιωτικής και δημόσιας ακίνητης περιουσίας αλλά και της επενδυτικής εμπιστοσύνης. Χωρία καμία αμφιβολία, η  ελληνική πολιτεία ως ιδιοκτήτης οφείλει να υποστηρίξει πλήρως τους νέους μισθωτές επενδυτές, σε μια λογική αμφίδρομης συνεργασίας με σκοπό την επιτυχημένη λειτουργία της κατάλληλης χρήσης και την συμμετοχή των ακίνητων πόρων ως δομικά στοιχεία της αλυσίδας παραγωγής πλούτου. Δημιουργώντας έτσι υπεραξίες που τελικά θα ενσωματωθούν στην αξία της δημόσιας ακίνητης περιουσίας και μετέπειτα στην ιδιωτική, και αντιστρόφως. Άλλωστε είναι δεδομένο ότι σε κάθε εποχή και για κάθε ζήτημα υπάρχουν οι ενδεδειγμένες λύσεις αρκεί οι κυβερνώντες, οι επενδυτές, οι ιδιοκτήτες και οι πολίτες να πράττουν βάσει της κοινής λογικής, έστω και εάν αυτή  είναι πλέον μια αντισυμβατική προσέγγιση!
 Μάνος Κρανίδης
Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc Public Policy & Management CMU ΗΠΑ
Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου